住在天津的姜喜（化名）告诉中新经纬：今年2月，我打算清贷卖房，但银行告诉我要预约排队。
由于卖房时间紧，姜喜又打电话给银行咨询。工作人员告诉她，如果她通过带押过户办理贷款，就不需要提前偿还贷款。
姜西面临的情况只是许多二手住房交易的缩影。在二手住房交易中，卖方通常需要在银行解除抵押贷款后结清贷款。然而，抵押贷款转让优化了过去的交易模式，房屋可以在抵押贷款的情况下进行交易，这无疑给房地产市场和买卖双方带来了好处。
事实上，早在2008年，带押转让业务在上海就有了先例，但直到2022年，带押转让逐步从个别城市试点推进，现在在全国大部分城市推广。一些业主已经成功地通过“带押转让”进行了房地产交易。然而，许多人对这不是一件新事物知之甚少，许多银行正在观望。
“交易不到三周就完成了”
抵押转让背后是一个经济账户。如果业主有300万元的财产，还有80万元的贷款还没有还清。过去，如果业主没有80万元还清贷款，他需要找第三方公司垫钱，借一笔“过桥贷款”。业主根据时间长短支付预付款费，部分预付款公司按日计息。
中信经纬以客户身份咨询了一家房地产中介公司。据一位中介介绍，贷款80万元，每天需要支付420元左右的利息，年利率19%左右。如果贷款需要每月支付1.26万元的利息。营业执照过户费用多少
带押转让可以帮助像姜喜这样的业主节省资金和交易时间。姜喜告诉中新经纬，他们都希望交易能尽快完成，因为买家急于落户。
我的房子总价是145万元，我在天津建设银行做了抵押贷款。当时还有11万元的贷款没有结清。姜喜说，银行告诉她，银行于2022年12月推出了带押转让，但需要满足一定条件才能办理。
姜喜介绍，条件是买方还需要到卖方的贷款银行申请贷款，必须进行商业贷款，但也需要审查贷款人的资格。买卖双方需要同时到场，买方应提供身份证、户口簿等相关文件。
她说，整个交易过程只花了不到三周的时间。第一步是向银行提交面对面的签名信息，第二步是向银行支付首付款，并达成销售协议以获得贷款。第三步是向房屋管理局纳税和取房书，个人感觉很好。如果买方能使用组合贷款，那就更完美了。
与姜喜相比，郭笑（化名）办理带押转让的经历更加曲折。郭笑说：我是二月初去银行面签的，四月初银行才放贷，持续了将近两个月。
今年春节前，郭晓爱上了湖北省武汉市的一套二手房，但卖方仍有40多万元的贷款没有偿还。几年前，我们在另一家银行面对面签字。几年后，当卖方知道这一政策时，他决定从提前还款到转让所有权。2月，我们去卖方的贷款银行面对面签字。
郭晓也在心里嘀咕着卖家突然改变的决定，但在询问房地产经纪人后，他明白：经纪人回答后，我认为没有问题。每个人都是年轻人。如果卖家想省钱，他就能理解他。
作为该地区第一个办理带押过户的案例，郭晓认为，整个过程与原贷款类似，更多的是面对面签字后的等待时间。郭晓说，虽然“嘲笑”等了很长时间才搬进来，但总体上很满意。带押过户实际上方便了许多卖家，节省了过桥费。北京公司转让
住在河南省洛阳的田文昌（笔名）还告诉中信精卫，由于所有权转让是一项新业务，银行工作人员不熟悉流程，处理周期相对较长。他认为，除了业务处理周期较长外，他还按照步骤与银行合作，整个过程并没有花费太多的精力。费用报销明细表。
我们通常建议买方转让所有权，李峰达（笔名）是广东省珠海市的一家房地产经纪人。在他看来，所有权转让将为买卖双方节省大量的时间和资金。
李峰达承认，“赎回建筑”（注：指卖方在支付银行贷款本息前筹集资金）不仅会产生大量费用，而且会延迟时间，现在预约银行还款排队时间相对较长。另一种方式是买方将首付款用于偿还卖方的贷款，但存在一定的风险。因此，中介公司通常会提供担保服务，这项服务需要根据金额收取担保费。例如，100万元可能收取5000元担保费。
城市第一季度的业务量超过去年全年
今年3月，中国自然资源部、中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于协调做好房地产“抵押转让”便利企业服务的通知》。据自然资源确认登记局副局长赵燕介绍，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等15个省100多个城市探索了房地产“抵押转让”。
中信精卫了解到，各地银行业务发展进展不同。例如，珠海市较早探索带押转让业务，自2020年9月以来已有两年多。根据珠海市银行业协会披露的数据，今年第一季度，珠海市办理了245家二手房“带押转让”业务，抵押金额约3.38亿元，2022年业务量超过2022年。目前，珠海有20多家银行机构开设了这项业务。
据报道，自今年1月10日实施二手房“带押转让”政策以来，武汉已办理540多件二手房“带押转让”，办理数量持续快速增长，武汉已全面启动二手房“带押转让”。
3月31日，北京市住房和城乡建设委员会等四个部门发布通知。从现在起，在北京个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押转让”服务。
分行几天前确实提到了这项业务，但目前无法处理。4月21日，中信精卫作为客户咨询了中国农业银行北京的一家分行。一位个人贷款客户经理表示，该银行系统仍在调试中，相关规则完善后将通过官方渠道发出通知。
据中国银行北京某分行工作人员介绍，有需要的客户可以到网点登记预约，但尚未正式办理。此外，该工作人员还透露，中国银行的“带押转让”业务可以跨银行运营。
在股份制银行中，招商银行北京一家分行的工作人员表示，他们已经收到了通知，但尚未收到执行通知，也处于制定细则的阶段。
跨行、组合贷是难点
四川成都一家房地产中介公司的中介说：目前，交易客户不多，需要满足一些条件。每家银行的政策都不一样，所以在知道是否可以处理之前，你应该咨询贷款银行。
根据珠海市银行业协会秘书长罗磊公布的一项数据，珠海市2022年办理二手房交易银行抵押的笔数超过1万笔，但办理二手房抵押转让的笔数仅为146笔，占比较低。
随着带押过户业务在全国范围内的推出，越来越多的客户可能会选择带押过户。
但并不是所有的交易都适合抵押转让。如北京明确，二手住房交易“抵押转让”业务需要同时满足四个条件：北京个人二手住房交易；买方必须全额或个人住房商业贷款；卖方未结清的贷款必须为商业贷款，或已偿还公积金贷款部分的组合贷款；所交易的房屋在辖区内商业银行只存放一次有效抵押贷款。
此外，中信精卫在采访中了解到，在实施中仍存在一些“痛点”。例如，大多数银行只支持银行处理，仍有少数银行支持跨银行运营。此外，大多数银行只支持买家使用纯商业贷款。
事实上，银行更受欢迎。一家城市商业银行的一家分行行长告诉中信精卫。在他看来，影响银行的唯一问题是房地产抵押贷款银行是否能够顺利合作，是否会设置障碍。现在要提前在银行偿还抵押贷款，原贷款银行仍然相对抗拒。
罗磊还提到，2022年办理的146个二手房带押转让中，只有3个是跨行业务，比例较低。他建议各行要加强协调，打破障碍，推动跨行带押转让业务推广；有公积金业务的主要商业银行要积极探索，争取年内推动二手房带押转让业务覆盖公积金业务。
中南财经政法大学数字经济研究所高级研究员金天告诉中信精卫，从最近的实践来看，银行响应意愿不高，登陆案例少，或有以下原因：一是在抵押转让过程中，如果交易最终未达成，或参与者有抵押和房地产交易的特殊情况和要求，会给银行带来潜在的经营风险点；二是各行各部门对政策的理解和内部管理要求存在或存在一定差异，也给各行商业贷款、商业贷款与公积金贷款的相互协调带来挑战；第三，银行推广这项业务的好处有限，但在跨行抵押过户过程中容易失去存量抵押客户，这是其热情低下的主要原因。
此外，跨银行的运营仍然存在一定的困难。北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉中信精卫，抵押转让特别需要银行的同意和密切合作。没有原抵押贷款银行的同意，就无法实现抵押贷款的转让。如何确保旧抵押贷款对应的债权不失败，能够及时偿还或提取存款，银行需要做好细节控制。
独立国际战略研究员陈佳告诉中信经纬，近日，相关部门和监管机构对抵押贷款跨行接力在抵押转让业务流程中的具体连续政策措施和实际操作作作出了方向指导和具体规定。相信随着未来相关细则的进一步出台，银行综合风险控制运营体系的进一步完善，特别是进一步细化新合同执行利率等具体问题，将全面推进这项业务。
陈佳进一步指出，在具体实施过程中，银行机构仍应严格遵守风险底线，严格防止通过产品服务创新服务实体经济的风险违规行为，继续防范和化解系统性风险。http://www.bjygkx.cn/
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